在抵押權設定前，普通抵押權與最高抵押權你了解嗎？
抵押權是什麼？抵押權時效有多長？
抵押權設定是需要經過不動產之所有權人同意,和債權人以書面方式向地政事務所辦理登記,一般來說會發生抵押權設定主要的原因為,債務人向銀行或是民間貸款公司提出借貸申請後,債權人為保障權益向借款人要求提供擔保品設定抵押權之行為,簡單來說抵押權就是債權人對債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產,就該不動產賣得金額優先受償之權。
抵押權又細分為最高限額抵押權與普通抵押權兩種 :
最高限額抵押權 : 依民法880條：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」
普通抵押權 : 普通債權請求權時效為15年，抵押權時效再加5年，所以是20年。 但是，所謂的失效並非自動消滅。
如請求權因20年時效完成，雖然債務請求權已因時效完成而消滅，但重點是地政機關並不知債權債務實際執行狀況，當然不得由清償期來推算時效，而讓所有權人單獨申請塗销抵押權。
抵押權設定怎麼做？假設定抵押權會怎麼樣？
申辦抵押權的設定，需準備相關資料文件，到地政事務所辦理。
以房屋為例，準備的相關資料文件為：
- 登記申請書。
- 契約書正副本。
- 權利書狀。
- 房屋所有權狀。
- 房屋所有權人身分證正本。
- 房屋所有權人印鑑證明(需有效期限三個月內)及原印章。
假設定抵押權會嚴重妨礙交易價值，而房屋或土地無法買賣或是跟銀行申辦不動產貸款。
普通抵押權、最高限額抵押權分別是什麼意思？
| 項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 擔保 | 只擔保以發生債權。 | 擔保過去、現在、未來所發生之債權。 |
| 權力限制 | 設定金額不可追加與變動 債權受償，抵押權雖未塗銷，亦失效力。 | 債權人於存續期間可繼續使用，不需經塗銷重新設限定登記。 |
| 抵押權擔保效力 | 除原擔保債權外，債權人對於抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務均不予擔保。 | 在存續期間，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務，均可為抵押權擔保效力內。 |
| 請求權利限制 | 抵押權、擔保債權、利息及違約金。 | 超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償還之力。 |
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契約書上會清楚說明債務人履行債務的期限、違約責任、債權金額…等相關細節，債務人可以安心去規劃自己的財務狀況，而當債務人無法履行債務合約時，債權人也可以將抵押品賣得金額優先受償之權，對債權人也有保障。
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