在抵押權設定前，普通抵押權與最高抵押權你了解嗎？
💡 本篇重點：在抵押權設定前，普通抵押權與最高抵押權你了解嗎？
辦理房屋貸款時，一定會聽到「抵押權設定」，但您知道這代表什麼意思嗎？抵押權時效有多長？普通抵押權與最高限額抵押權又有什麼差別？本篇文章將為您詳細解析抵押權的相關知識，並帶您了解抵押權人與債務人的權益。若您有緊急資金需求，推薦全台最大直營金主「合庫貸款」，免查聯徵、最高核貸市價 110%，最快當天極速完成設定並撥款！
抵押權知識導覽：
抵押權是什麼？抵押權時效有多長？
抵押權是什麼？
簡單來說，當您向銀行或民間機構申請房屋貸款時，債權人（如銀行或金主）為了保障自己的權益，會要求您將房屋作為擔保品，並向地政事務所辦理「抵押權設定登記」。
一旦完成設定，債權人就成為了「抵押權人」。如果未來債務人無法履行還款義務，抵押權人就有權向法院聲請將該不動產拍賣，並從賣得的金額中「優先受償」。這也是為什麼房屋貸款的利率通常比無擔保的信用貸款低得多的原因。
根據《民法》第 880 條，普通債權的請求權時效為 15 年，而抵押權時效則再加 5 年，總共是 20 年。
但請特別注意：超過 20 年後，抵押權「不會自動消滅」！因為地政機關並不知道您們雙方實際的債務執行狀況。如果債權人（抵押權人）不配合塗銷，所有權人仍須透過法律途徑才能強制塗銷抵押權登記。
一分鐘看懂！普通抵押權與最高限額抵押權差異比較
抵押權主要分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」兩種。銀行與多數民間借貸通常會使用「最高限額抵押權」。兩者的差異如下：
| 比較項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 擔保範圍 | 只擔保「已經發生」的特定債權。 | 在設定的最高限額內，擔保「過去、現在、未來」可能發生的一切債權。 |
| 權力限制與變動 | 設定金額不可追加與變動。只要還清該筆債務，抵押權即失效（就算還沒去地政塗銷也一樣）。 | 在約定的存續期間內，債務人可以隨時借款、還款。即使中途把錢還清了，只要還在存續期間內，抵押權依然有效，不需重新設定登記。 |
| 請求權限制 | 擔保範圍包含本金、利息、遲延利息與違約金。 | 超過「最高限額」範圍外的利息及違約金，無優先受償權力。 |
抵押權設定怎麼做？假設定會怎麼樣？
辦理不動產的抵押權設定，必須由雙方（或委託代書）攜帶以下文件至當地的地政事務所辦理：
- 土地登記申請書與抵押權設定契約書（正副本）。
- 不動產所有權狀正本（土地與建物）。
- 所有權人與債權人的身分證正本與印章（若為義務人需準備印鑑證明與印鑑章）。
有些人為了躲避債務或怕財產被查封，會找親友辦理沒有真實債權的「假設定抵押權」。這種行為不僅會嚴重妨礙房屋的未來交易價值（無法買賣或向銀行貸款），更觸犯了刑法的「使公務員登載不實罪」與「毀損債權罪」，千萬不要以身試法！
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| 辦理步驟 | 詳細說明 |
|---|---|
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| 4. 抵押設定 | 由金主本人與特約代書親自陪同，至當地地政事務所辦理合規的抵押權設定手續。 |
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抵押權 常見 Q&A
Q：申辦合庫民間貸款會事先收取手續費嗎？
A：絕對不會！合庫貸款堅持直營模式，相關的地政設定規費與代書費只會在「核准撥款當下」才一併扣除，絕不會要求您事前匯款，保障您的資金安全。
Q：如果產權是「持分」，也可以辦理抵押權設定貸款嗎？
A：絕對可以！銀行完全不承作持分房屋，但合庫民間貸款可單獨針對您個人持分的產權部分進行鑑價與抵押權設定，完全不需要其他共有人出面同意，流程絕對保密。
Q：已經被法院查封的不動產，還能辦理抵押設定嗎？
A：不可以！房屋一旦被查封，代表處分權受限，任何機構都無法設定新的抵押權。若您正面臨查封危機，請務必在「進入法拍程序前」盡速聯繫我們，合庫可協助您代償債務、撤銷查封並辦理解套！
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